人生で一番大きい買物である「家」
この住宅購入の際にあまりにも適当に予算を決めてしまっている人が多くいます。
家の購入においてダメな予算の決め方をお伝えしますので、既に予算を決めた方はご自身の予算の決め方と照らし合わせて、
これから家づくりの計画を進める方は参考にしてみてください。
家の予算決めダメダメ方法その(1) 年収から借りられる額の最大値の算出「だけ」しているケース。
初めての家づくり、いったい自分たちがどれぐらいの予算をかけて家づくりできるのか？と不安な中で住宅会社に相談しに行くと思います。
住宅会社の営業が「住宅の資金計画」についてあまり知識が無い場合、多くのケースでは年収からの最大借入額だけの提案をされることがあります。
年収から算出した最大借入額だけで予算を決めるとどんな危険性をはらんでいるのでしょうか？
実際の数字を見ながらご説明させていただきます。
年収からの算出した「最大借入額」はかなり住宅ローンを借りることが出来る
まず初めに、年収から算出した「最大借入額」を表にしてみましたので、ご覧になってください。
| 年収 | 返済比率 | 最大借入額 | 対年収比 |
|---|---|---|---|
| 350万円 | 30% | 2,858万円 | 8.16倍 |
| 400万円 | 35% | 3,810万円 | 9.52倍 |
| 500万円 | 35% | 4,763万円 | 9.52倍 |
| 600万円 | 35% | 5,716万円 | 9.52倍 |
| 800万円 | 35% | 7,621万円 | 9.52倍 |
| 1,000万円 | 35% | 8,000万円※ | 8.0倍 |
フラット35利用を想定 金利1.5% 借入期間35年で計算
※フラット35の貸付上限金額は8,000万円
試算の条件としたフラット35は、融資金利が借入額の算出金利になります。このケースでは金利1.5%での計算です。
驚いたことに金融機関が貸してくれる最大金額だけ計算すると、なんと年収の8倍～9倍ほどの金額まで融資される可能性があります。
ここで、「お！こんなにローンを借りることがきるのか！」と思った方は要注意。
住宅ローンを借りる際に覚えておかなければならない言葉があります。
それは、
借りられる額と返せる額は異なる！
という言葉です。
実際に先ほどの上限借入額を借りたケースにて、月々の支払い金額及び年間支払額を横に並べてみました。
| 年収 | 月支払い | 年支払い |
|---|---|---|
| 350万円 | 8.7万円 | 104.4万円 |
| 400万円 | 11.7万円 | 140.4万円 |
| 500万円 | 14.6万円 | 175.2万円 |
| 600万円 | 17.5万円 | 210.0万円 |
| 800万円 | 23.3万円 | 279.6万円 |
| 1,000万円 | 24.5万円 | 294.0万円 |
更にわかりやすくするために、実際の手取額・年間支払い・手元残額も並べます。
用語の意味は以下になります。
手取額(可処分所得)
⇒各種税金及び社会保険料などを引いた、実際に手元に入ってくる金額。
年間支払い
⇒住宅ローンの年間支払額です。
手元残額
⇒手取額(可処分所得)から年間支払を引いた、住宅ローン支払い後に残る年間で使えるお金の額です。
| 年収 | 手取額 | 年支払い | 手元残額 |
|---|---|---|---|
| 350万円 | 274.0万円 | 104.4万円 | 169.6万円 |
| 400万円 | 311.9万円 | 140.4万円 | 171.5万円 |
| 500万円 | 387.0万円 | 175.2万円 | 211.8万円 |
| 600万円 | 457.7万円 | 210.0万円 | 247.7万円 |
| 800万円 | 589.9万円 | 279.6万円 | 310.3万円 |
| 1,000万円 | 722.8万円 | 294.0万円 | 428.8万円 |
※手取り額は条件によって多少異なるので以下の条件にて計算しています。
・独身（配偶者、扶養親族なし）で計算しています。
・健康保険料・厚生年金料は東京都の金額を使用しています。
驚きませんか？
年収400万円のかたが「借りられる額」まで借り入れを行うおと手元に残るお金は
年間171.5万円 月に割り戻すと「約14万円/月」が自由に使えるお金となります。
年収から算出した最大借入金額を借りてしまうと、住宅ローンを支払った後は、上記の金額しか手元に残りません。
ここから、食費や光熱費、自動車関係の費用や子供の教育費などを支払っていくと考えると非常に厳しいモノがあります。
せっかくの夢のマイホームなのに、建てた後に苦しいのでは意味がありません。やはり無策に借入上限金額まで借りるのはやめておきましょう。
昔は給与がどんどん上がっていった時代だった。その時代であれば年収から算出しただけの住宅ローン金額でも問題は無かった。
ここまで読んでくださった方は、年収から計算した「だけ」の最大借入金額で住宅ローンを組むことの怖さをご理解いただけたと思います。
しかし、残念ながらまだ多くの住宅会社の営業は、この手法でお客様に資金提案をしているケースが散見されるようです。
なぜこういった資金計画(とは呼べないものですが)を行っている人が多いかと言うと、
昔はこれでもなんとかなった。
という事実があります。
以前は、雇用も安定しており年功序列型の給与制度の会社が多数を占めていました。こういった時代背景であれば、住宅を建築した年の年にて住宅ローンを組むことが出来れば、その次の年は年収が上がりますし、次の次の年は更に年収が上がるため、生活のゆとりを年々確保することが可能だったのです。
このような時代であれば、年収から「だけ」算出した住宅資金計画も成り立っていました。
住宅ローンが始まった後の自分のキャッシュフローを可視化しよう。
多くの住宅会社の営業マンが行う「資金計画」は、借入金額と期間、そして金利から算出した月々の支払額と、その予定だけであることがほとんどです。
これでは、本当に将来的に自分と家族が安心して暮らせるのかはわかりません。
また、表面的な指標である返済比率を使い、「住宅ローンは返済比率〇〇%以内に抑えましょう。」というアドバイスもあまり意味がありません。
それはご家族ごとにお金を使いたいポイントは異なりますし、借入時に返済比率〇〇%以下と抑えたとしても、将来的なリスクを加味したら破綻しているかもしれませんし、反対にゆとりが生まれすぎて、もっと住宅にお金かけられたかもしれないな？と後悔するかもしれません。
重要なポイントは、自分の人生の将来不安を可視化し、しっかりと計算しておくことです。
↑住宅ローンの返済が不安な人は、将来にわたるキャッシュフローを計算してもらいましょう。
例えば、子供の人数及びその教育方針だけでも、同じ年収の家族があったとしても、家に使って良い金額は異なるはずです。
↑子供が私立に進んだら、必然的に将来のキャッシュフローは悪化します。最初から計画した上での予算なら安心感があります。
人生で一番大きい買物である「住宅」
購入の際には住宅会社の「年収いくらですか？」の言葉だけで計算した金額ではなく、しっかりと自分の人生を楽しく暮らすために必要な金額まで織り込んだ資金計画を行いましょう。
